Anschlussfinanzierung: Rechtzeitig handeln lohnt sich
Es ist ein Termin, der in vielen Haushalten jahrelang unbeachtet in den Unterlagen schlummert: das Ende der Zinsbindung. Dann steht fest, dass die vertrauteste Zahl des Familienbudgets — die Kreditrate — neu verhandelt wird. Für Eigentümer, die im Niedrigzinsjahrzehnt finanziert haben, ist dieser Moment die vielleicht wichtigste Finanzentscheidung seit dem Kauf.
Warum der Moment so viel Gewicht hat
Die Mechanik ist einfach, ihre Wirkung groß: Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld zum dann gültigen Zins weiterfinanziert. Wer einst zu einem Prozent finanzierte und heute ein Vielfaches zahlt, erlebt bei gleicher Restschuld einen deutlichen Ratensprung — oder muss die Laufzeit strecken. Entscheidend ist deshalb weniger der Zins von damals als die Tilgungsdisziplin dazwischen: Je kleiner die Restschuld am Stichtag, desto kleiner der Hebel des neuen Zinses. Das ist auch die wichtigste Lehre für alle, deren Bindung noch Jahre läuft — Sondertilgungen wirken nie stärker als vor der Anschlussfinanzierung.
Die drei Wege
Zum Stichtag selbst gibt es drei Optionen. Die Prolongation: das Angebot der eigenen Bank annehmen — bequem, aber selten die beste Kondition, denn die Hausbank kalkuliert mit der Trägheit ihrer Kunden. Die Umschuldung: den Kredit zu einer günstigeren Bank umziehen — mit überschaubarem Aufwand verbunden und oft mehrere Zehntelprozentpunkte wert, was über eine Laufzeit schnell fünfstellig wird. Und das Forward-Darlehen: sich den heutigen Zins gegen Aufschlag für einen Stichtag in bis zu fünf Jahren sichern — sinnvoll für alle, die steigende Zinsen erwarten und ruhig schlafen wollen; eine Wette bleibt es trotzdem.
Der Zeitplan
Die teuerste Variante ist die häufigste: warten, bis die Bank sich meldet. Wer klug plant, beginnt spätestens zwei bis drei Jahre vor Ablauf mit der Beobachtung und holt ab zwölf Monaten vorher konkrete Angebote ein — inklusive des oft vergessenen Rechts, Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung nach Ablauf dieser zehn Jahre mit sechsmonatiger Frist kostenfrei zu kündigen. Die Anschlussfinanzierung belohnt keine Eile, aber sie bestraft Passivität — der Unterschied zwischen dem erstbesten und dem besten Angebot ist fast immer ein Urlaub pro Jahr.
Häufige Fragen
Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung — ab fünf Jahren Restlaufzeit lohnt der Blick auf Forward-Darlehen. Wer erst auf das Bankschreiben wartet, verhandelt aus der schwächsten Position.
Lohnt sich der Wechsel der Bank bei der Anschlussfinanzierung?
Oft ja: Schon wenige Zehntel Prozentpunkte sparen über zehn Jahre fünfstellige Beträge. Die Umschuldungskosten (Grundschuldabtretung) sind meist gering — Vergleichen ist Pflicht, Wechseln eine Option.
Was tun, wenn die neue Rate deutlich höher ausfällt?
Früh gegensteuern: Sondertilgungen vor Ablauf, längere Laufzeit, angepasste Tilgung — und die ehrliche Haushaltsrechnung. Wer den Engpass ein Jahr vorher kennt, hat Optionen statt Druck.
Stefan Krauß kennt den Immobilienmarkt von beiden Seiten des Schreibtischs: Bevor er Fachjournalist wurde, arbeitete er mehrere Jahre in der Baufinanzierung einer Regionalbank. Zinsen, Beleihungswerte und Annuitäten sind für ihn keine Vokabeln, sondern Alltag gewesen. Zum Profil →
