Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel es wirklich braucht

Kaum eine Frage stellt sich am Anfang des Immobilienkaufs dringlicher: Reicht unser Erspartes? Die klassische Antwort der Finanzberatung — mindestens die Kaufnebenkosten plus zwanzig Prozent des Kaufpreises — ist eine gute Faustregel. Aber sie ist eine Faustregel, kein Naturgesetz. Wer die Logik dahinter versteht, kann seine eigene Situation klüger einschätzen.

Warum Eigenkapital doppelt wirkt

Eigenkapital senkt nicht nur die Kreditsumme — es senkt vor allem den Zins. Banken bepreisen ihr Risiko über den Beleihungsauslauf: Je größer der Anteil, den die Bank am Objektwert finanziert, desto höher der Zinsaufschlag. Zwischen einer Finanzierung mit üppigem und einer mit knappem Eigenkapital liegen deshalb oft mehrere Zehntel Prozentpunkte — was über zwanzig, dreißig Jahre eine fünfstellige Summe ausmacht. Das Ersparte arbeitet also gleich zweifach: als Baustein und als Rabattkarte.

Die sinnvolle Untergrenze

Als Minimum gilt aus gutem Grund: Die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler — sollten aus eigener Tasche kommen. Sie schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte; wer auch sie finanziert, startet mit einem Kredit, der höher ist als der Wert des Gekauften. Solche Voll- und Über-Finanzierungen existieren, sind aber teuer und setzen ein sehr stabiles, hohes Einkommen voraus — für die meisten Haushalte sind sie kein Einstieg, sondern ein Risiko mit Grundbucheintrag. Zwischen diesem Minimum und der Zwanzig-Prozent-Regel liegt der Ermessensspielraum: Ein sicheres Doppeleinkommen und ein fair gekauftes Objekt vertragen weniger Puffer als der Kauf an der Belastungsgrenze.

Der vergessene Posten: die Reserve danach

Der häufigste Fehler ist nicht zu wenig Eigenkapital vor dem Kauf, sondern null Reserve danach. Wer jeden Euro in den Kaufpreis schiebt, steht bei der ersten defekten Heizung, dem ersten Jobwechsel, der ersten Sonderumlage ohne Spielraum da — und teure Nachfinanzierungen sind genau dann am teuersten, wenn man sie dringend braucht. Erfahrene Finanzierer planen deshalb eine eiserne Reserve von mehreren Monatsausgaben plus einem Startbudget für die ersten Anschaffungen ein, das nicht in die Finanzierung wandert. Die beste Antwort auf die Eingangsfrage lautet deshalb: genug, um gut zu finanzieren — und genug übrig, um danach ruhig zu schlafen. Beides gehört zur selben Rechnung.