Mieten oder kaufen? Die ehrliche Vergleichsrechnung
„Miete ist rausgeworfenes Geld" — kaum ein Satz hat mehr Kaufentscheidungen ausgelöst und mehr Rechnungen ersetzt. Sein Gegenstück aus dem anderen Lager — „Eigentum macht unflexibel und arm" — ist um nichts besser. Die Wahrheit ist unbequemer als beide Parolen: Mieten oder Kaufen ist keine Glaubensfrage, sondern eine Rechenaufgabe mit persönlichen Variablen.
Inhalt
Die vollständige Rechnung des Kaufens
Wer ehrlich vergleicht, stellt der Miete nicht die Kreditrate gegenüber, sondern die Gesamtkosten des Eigentums. Dazu gehören die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, gegebenenfalls Makler summieren sich auf einen zweistelligen Anteil des Kaufpreises, der erst einmal verloren ist. Dazu gehört die Instandhaltung, die Faustregeln zufolge dauerhaft mit einem spürbaren Betrag pro Quadratmeter und Jahr anzusetzen ist. Und dazu gehört der am häufigsten vergessene Posten: die Opportunitätskosten des Eigenkapitals, das im Haus gebunden ist, statt am Kapitalmarkt zu arbeiten. Nur der Zinsanteil der Rate plus diese Posten sind die echten „Wohnkosten" des Eigentümers — die Tilgung dagegen ist Sparen im eigenen Namen.
Die unterschätzten Stärken beider Seiten
So gerechnet, schrumpft der vermeintliche Automatismus zugunsten des Kaufens — und es treten die eigentlichen Stärken beider Wege hervor. Eigentum ist ein Disziplinierungsinstrument ohnegleichen: Die Tilgung erzwingt eine Sparquote, die Mieter freiwillig selten erreichen, und im Alter winkt lastenfreies Wohnen. Miete wiederum kauft Flexibilität und Streuung: Wer beruflich beweglich bleiben muss oder sein Kapital lieber breit anlegt als in einer einzigen Adresse, fährt mit dem Mietvertrag oft besser — sofern die Differenz tatsächlich investiert wird und nicht im Konsum versickert. Genau daran scheitert die schöne Theorie am häufigsten.
Woran man sich orientieren kann
Als grobe Marktorientierung dient das Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Wie viele Jahresmieten kostet das Objekt? Niedrige Vielfache sprechen für den Kauf, sehr hohe für die Miete — die Schwellen variieren je nach Region und Zinsniveau. Wichtiger als jede Kennzahl sind aber die persönlichen Fragen: Bleibe ich voraussichtlich zehn Jahre? Trägt die Finanzierung auch ein schlechtes Jahr? Und will ich Eigentümer sein, mit allem Kümmern, das dazugehört? Wer dreimal ehrlich antwortet, braucht die Glaubensfrage nicht mehr — er hat seine eigene Antwort schon gefunden.
Häufige Fragen
Ist Kaufen immer besser als Mieten?
Nein — es hängt an Kaufpreis-Miete-Verhältnis, Zins, Haltedauer und dem, was der Mieter mit dem gesparten Eigenkapital macht. Wer die Differenz konsequent anlegt, fährt rechnerisch oft ähnlich.
Welche Kennzahl hilft bei der Entscheidung?
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Unter 25 gilt als kauffreundlich, über 30 spricht eher fürs Mieten — immer ergänzt um Nebenkosten, Instandhaltung und Zins.
Wann ist Kaufen klar die richtige Wahl?
Bei langer Haltedauer (zehn Jahre plus), stabiler Lebensplanung, solidem Eigenkapital und einer Rate, die auch bei Zinsanstieg trägt. Die Immobilie ist dann Zwangssparen mit Wohnwert.
Stefan Krauß kennt den Immobilienmarkt von beiden Seiten des Schreibtischs: Bevor er Fachjournalist wurde, arbeitete er mehrere Jahre in der Baufinanzierung einer Regionalbank. Zinsen, Beleihungswerte und Annuitäten sind für ihn keine Vokabeln, sondern Alltag gewesen. Zum Profil →
